Свободная мысль

Создан при содействии ветеранов АТО

ПРАВА НА ЗЕМЛЮ ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ - ОЗББ

Воскресенье, 05 февраля 2017 21:32
  • размер шрифта

До 2002 года (момента вступления в силу ЗКУ1 и Закона об ОСМД2) вопрос оформления прав на земельные участки под «обычными» многоквартирными жилыми домами был абсолютно не урегулирован. Исключением являлись кооперативные дома. Статья 66 ЗКУ-923 предусматривала, что:

   «Жилищным, жилищно-строительным, гаражно-строительным и дачно-строительным кооперативам по решению сельского, поселкового, городского Совета народных депутатов предоставляются в постоянное пользование земельные участки для жилищного, гаражного и дачного строительства, размер которых устанавливается в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами и проектно-технической документацией».

1 Земельный кодекс Украины.

2 Закон Украины «Об объединении сособственников многоквартирного дома».

3 Земельный кодекс Украины в редакции от 13.03.1992 г.

  Однако и эта норма применялась редко.

   Ситуация изменилась (точнее — начала меняться) с обновлением земельного законодательства. Но прежде чем говорить об оформлении прав на землю, попытаемся выяснить другие вопросы.

Зачем оформлять землю под многоквартирным домом?

   Признаемся, значительная часть сособственников многоквартирных домов не находит ответа на данный вопрос или вообще не задается им. В результате — большинство земель под такими домами (особенно это касается старой застройки) вообще не оформлено. Впрочем, ответ на вышеупомянутый вопрос есть, да еще и не один.

  1. Для органов местного самоуправления4оформление прав на землю означает формирование земельных участков как объектов налогообложения и определение налогоплательщиков (собственников соответствующих земельных участков или землепользователей). Итак, каждый оформленный земельный участок — это дополнительные поступления в бюджет. При этом заметим: владельцы квартир не являются плательщиками земельного налога, хотя наблюдались отдельные попытки взыскания с них данного налога.
  2. Если речь идет о новом строительстве, наличие оформленного права на землю является обязательным условием для начала строительных работ5.
  3. Для сособственников дома оформление прав на землю — это способ отгородиться (иногда буквально — путем установления забора) как от формальных посягательств на свою территорию (отвод участков другим лицам), так и фактического ее использования «чужими»(установление временных сооружений, парковки транспортных средств и т.п.).
  4. Еще раз вспомним строительство. Согласно законодательству Украины, к строительным работам относится не только новое строительство, но и капитальный ремонт, реставрация, реконструкция. И если последняя проводится с изменением внешних геометрических размеров фундамента в плане, то для этого также нужно иметь оформленное право на земельный участок6. Необходимость в этом возникает, в частности, при намерении приспособить помещение на первом, втором или цокольном этажах для предпринимательской деятельности. Обычным условием в данном случае является устройство отдельной входной группы, что, как правило, и означает изменение внешних геометрических размеров. И если вспомнить количество магазинов, отделений банков, парикмахерских, аптек и прочих коммерческих объектов в многоквартирных жилых домах, проблема весьма актуальна.

4 Поскольку плата за землю пока отнесена к местным налогам, соответствующие денежные средства зачисляются в местные бюджеты, а не в государственный.

5 См. ч. 4 ст. 26 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (далее — Градостроительный закон).

6 См. ч. 4 ст. 34 Градостроительного закона.

Сколько земли нужно под домом?

    Для начала вспомним аксиому: земельные участки под существующими зданиями формируются с учетом придомовой территории, необходимой для обслуживания такого дома. В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 1 Закона № 4177:

    «придомовая территория — территория вокруг многоквартирного дома, определенная на основании соответствующей градостроительной и землеустроительной документации, в пределах земельного участка, на котором размещены многоквартирный дом и относящиеся к нему здания и сооружения, необходимая для обслуживания многоквартирного дома и удовлетворения жилищных, социальных и бытовых нужд собственников (сособственников и нанимателей (арендаторов) квартир, а также нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме».

7 Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» № 417-VIII, вступил в силу 01.07.2015 г.

    Аналогичные определения содержатся в пп. 14.1.205 НКУ8 и в нескольких подзаконных актах. Но как определить эту территорию?

8 Налоговый кодекс Украины.

    Если исходить из «обеспечения удовлетворения жилищных, социальных и бытовых нужд владельцев», придомовая территория должна включать:

  • территорию под жилым домом;
  • проезды и тротуары;
  • озелененные территории;
  • игровые площадки для детей дошкольного и младшего школьного возраста;
  • площадки для отдыха взрослого населения;
  • площадки для занятий физической культурой;
  • площадки для временного хранения автомобилей;
  • площадки для хозяйственных целей;
  • площадки для выгула собак;
  • другие территории, связанные с содержанием и эксплуатацией зданий и прочих связанных с ними объектов.

     Именно такой подход и был закреплен в п. 2.2 Положения о порядке установления и закрепления границ придомовых территорий существующего жилого фонда и предоставлении в общее пользование или общую совместную собственность земельных участков для строительства жилых домов, утвержденного приказом Госкомзема, Госкомжилкоммунхоза, Госстроя и ФГИ Украины от 05.04.1996 г. № 31/30/53/396. Однако этот приказ его авторами отменен еще 10 лет назад (приказ от 13.12.2005 г. № 383/13/3161). А норма последнего, которая предусматривала «Госкомзему Украины разработать Положение о порядке установления границ, передачи в собственность и предоставления в аренду земельных участков для обслуживания многоквартирных жилых домов, согласовав его с Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины», так и осталась пожеланием.

    Можно было бы рассчитывать на то, что чиновники, руководствуясь не столько Положением, утратившим силу, сколько здравым смыслом и общими нормами земельного и градостроительного законодательства, продолжат определять придомовые территории с учетом необходимости реального удовлетворения жилищных, социальных и бытовых нужд собственников. Но на практике (в частности, в г. Киеве) гораздо чаще при отводе земельных участков под многоквартирные дома площадь земли максимально обрезают, оставляя только несколько метров по периметру.

    А как правильно определить придомовую территорию?

    Проще всего это сделать для вновь построенных домов. Здесь подход очень простой — весь земельный участок, выделенный для строительства дома, должен быть включен в придомовую территорию. Получается такое заключение, учитывая то, что целевое назначение данного земельного участка — для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома9, то есть он уже предназначен для обслуживания, и уменьшать его нет никаких оснований.

9 Код 02.03 по КВЦНЗ.

    Сложнее, когда земельный участок отводитс я под существующим домом старой застройки. Здесь придется учитывать: имеющуюся градостроительную (генеральный план населенного пункта, детальный план территории) и землеустроительную (схему организации территории, материалы инвентаризации земли, наличие сформированных земельных участков и прав на них) документацию, а также реальную градостроительную ситуацию (в частности, относительно плотности застройки). Но в любом случае на стадии отвода земельного участка стоит побороться за каждый квадратный метр (конечно, если не ставить себе целью максимально уменьшить платежи за землю).

Права на землю под домом

     14 мая 2015 года Верховная Рада Украины приняла Закон № 417, которым среди прочего отредактировала ст. 42 ЗКУ. Приведем новую редакцию данной статьи полностью:

«Статья 42. Земельные участки многоквартирных домов

  1. Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими домами.
  2. Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовая территория, находящиеся в общей совместной собственности собственников квартир и нежилых помещений в доме, передаются безвозмездно в собственность или в постоянное пользование сособственникам многоквартирного дома в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины.
  3. Порядок использования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяется сособственниками.
  4. Размеры и конфигурация земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяются на основании соответствующей землеустроительной документации.
  5. В случае уничтожения (разрушения) многоквартирного дома имущественные права на земельный участок, на котором расположен такой дом, а также относящиеся к нему здания, сооружения и придомовая территория, сохраняются за сособственниками многоквартирного дома».

    Прежде всего обратите внимание, что со статьи исчезло упоминание об объединении сособственников. (Старая редакция ч. 2 ст. 42 ЗКУ говорила: «В случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома соответствующий земельный участок может передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в пользование объединению собственников».) То есть речь идет просто о сособственниках. Это означает, что нормы настоящей статьи могут применяться к многоквартирному жилому дому независимо от факта (не)создания ОСМД. При этом вспомним, что Конституционный Суд Украины уже дважды обращался к теме собственности в многоквартирном доме. Так, в частности, в решении от 09.11.2011 г. № 14-рп/2011 КСУ отметил:

   «собственники квартир двух- или многоквартирных жилых домов и жилых помещений в общежитии, независимо от оснований приобретения права собственности на такие квартиры, жилые помещения, являются сособственниками вспомогательных помещений в доме или общежитии, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства».

  Второй важный момент — это вероятные права на землю. «в собственность или в постоянное пользование» — прописано в данной статье. До 1 июля 2015 года постоянное пользование земельными участками для обслуживания многоквартирных домов было запретной зоной, хотя ч. 1 ст. 42 ЗКУ отмечала:

    «Земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими домами».

  Дело в том, что упомянутые в ней предприятия, учреждения и организации (государственной и коммунальной собственности), которые осуществляют управление такими домами (обычно это ЖЭКи), были просто не заинтересованы в получении земельных участков в постоянное пользование. Почему?Потому что такое получение означало дополнительные расходы (на оформление землеустроительной документации, уплату земельного налога) и не предусматривало никакой выгоды. Ведь постоянное пользование не предусматривает возможности любого распоряжения земельным участком (ч. 1 ст. 92 ЗКУ), таким образом, участок или его часть нельзя сдать в аренду (субаренду). А для остальных постоянное пользование было недоступным, так как перечень лиц, которые могут приобретать данное право, установленный ч. 2 ст. 92 ЗКУ, был существенно ограничен. Однако Законом № 417 эту часть дополнили новым пунктом «д», по которому права постоянного пользования земельным участком с земель государственной и коммунальной собственности приобретают «сособственники многоквартирного дома для обслуживания такого дома и обеспечения удовлетворения жилищных, социальных и бытовых нужд собственников (сособственников) и нанимателей (арендаторов) квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме».

 И поскольку распоряжение (в частности, отчуждение) земельным участком сособственникаммногоквартирного дома (в том числе ОСМД) неинтересно (потому что практически невозможно), постоянное пользование становится отличной альтернативой собственности.

  Также стоит обратить внимание на исчезновение из упомянутой статьи аренды земли (ранее она «пряталась» за размытым термином «пользование»). Что означает невозможность аренды земельных участков под существующими многоквартирными домами (или собственность, или постоянное пользование). Это ставит крест на стремлении некоторых чиновников отдавать землю в аренду с завышенными ставками арендной платы и/или уменьшать такие ставки при условии получения неправомерной выгоды (по старой терминологии — взятки).

   Наконец о негативной (пока что) новелле — фразе «в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины». На момент написания этого материала Правительство не смогло утвердить упомянутый порядок, поскольку парламент предоставил ему на эту работу аж полгода (п. 6 «Заключительных положений» Закона № 417). Реальным следствием этого является практическая невозможность оформить права на землю под многоквартирным домом до выхода соответствующего постановления КМУ.

     Впрочем, вряд ли Правительство, утверждая новый порядок, изобретет что-то принципиально новое. Ведь оно сковано общими нормами ЗКУ. Поэтому нововведения могут касаться только специфических нюансов использования земель под многоквартирными домами (а именно, надеемся, и вопроса определения размеров придомовой территории). В результате же процедура будет достаточно стандартной, а это позволяет нам перейти к следующему разделу.

Процедура оформления земли под многоквартирным домом

   Кто может воспользоваться правом на получение земельного участка?

  Несмотря на обновление ст. 42 ЗКУ, воспользоваться правом на получение земельного участка реально сможет только ОСМД10. Из положений ч. 1 ст. 116 ЗКУ следует, что права на землю могут получить как граждане, так и юридические лица. Однако гражданам (сособственикам многоквартирного дома) воспользоваться данным правом крайне трудно. Ведь сейчас речь не идет о получении земельного участка каждым из них — участок под домом (вместе с придомовой территории) один, и разделу не подлежит. Следовательно, получить его можно (при отсутствии ОСМД) лишь в общую собственность или совместное пользование. А для этого придется действовать сообща, то есть принять единогласное (большинства голосов, даже квалифицированного, здесь недостаточно) решение. И всем вместе надо подписать, соответственно, ходатайство. И всем вместе заключить договор с землеустроительной организацией. И всем вместе оплачивать соответствующие работы и услуги. Судя по опыту, даже собрать кворум для создания ОСМД слишком сложно, такое единогласие выглядит призрачно.

10 Вопрос оформления прав на землю ЖСК здесь не рассматриваем.

  Поэтому более реальной является реализация права на землю через объединение совладельцев, то есть ОСМД.

    Шаг первый: инициирование

   Для получения земельного участка в собственность или пользование необходимо обратиться с ходатайством о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства относительно отвода земельного участка «в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, которые согласно полномочиям, определенным ст. 122 настоящего Кодекса, передают в собственность или пользование данные земельные участки» (ч. 2 ст. 123 ЗКУ). Поскольку жилые дома расположены в пределах населенного пункта (ст. 38 ЗКУ), таким органом будет местный (городской, поселковый, сельский) совет (ч. 1 ст. 122 ЗКУ).

    В ходатайстве следует указать:

  • ориентировочный размер земельного участка (точный будет определен самим проектом землеустройства);
  • целевое назначение земельного участка (рекомендуем указать его согласно КВЦНЗ «код 02.03. для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома»);
  • вид права на землю (для передачи в собственность или постоянное пользование);
  • местонахождение земельного участка (адрес дома).

К ходатайству необходимо приложить:

  • графические материалы, на которых указаны желаемое место расположения и размер земельного участка. Такими материалами могут быть: (дежурный) кадастровый план, выкопировки из генерального плана или детального плана территорий или любые другие графические материалы. Но при этом желательно использовать материалы, предоставляющие возможность четко определить место расположения земельного участка, желательно с привязкой к существующему кадастровому делению. Достаточно удобным вариантом в этом плане является распечатка соответствующего фрагмента из публичной кадастровой карты11;
  • письменное согласие землепользователя, заверенное нотариально (в случае изъятия земельного участка). Такое согласие, в частности, необходимо, если земельный участок находится в пользовании заказчика строительства (не истек срок договора аренды).

11 Доступна по ссылке http://www.map.dazru.gov.ua/kadastrova-karta.

    Обратите внимание!

   Органы местного самоуправления часто предъявляют собственные дополнительные требования к ходатайствам о предоставлении согласия на разработку проектов землеустройства относительно отвода земельного участка12. Несмотря на сомнительный характер такой практики13, с ней приходится считаться.

12 В частности, в г. Киеве данные требования предусмотрены Временным порядком передачи (предоставления) земельных участков в пользование или в собственность с земель коммунальной собственности в городе Киеве, утвержденным решением Киевсовета от 04.03.2015 г. № 195/1060.

13 Местные советы не наделены полномочиями регулировать данные вопросы.

    Шаг второй. Получение разрешения

  Получив ходатайство, соответствующий совет обязан рассмотреть его в месячный срок и предоставить разрешение на разработку проекта землеустройства относительно отвода земельного участка или мотивированный отказ в его предоставлении (ч. 3 ст. 123 ЗКУ). Основанием отказа может быть только несоответствие места расположения земельного участка требованиям законов, принятых в соответствии с ними нормативно-правовых актов, а также генеральных планов населенных пунктов, другой градостроительной документации, схем землеустройства и технико-экономических обоснований использования и охраны земель административно-территориальных единиц, проектов землеустройства относительно благоустройства территории населенных пунктов, утвержденных в установленном законом порядке. Если говорить о существующих домах (построенных легально), то законный отказ будет невозможен… За единственным исключением…

    В соответствии с ч. 3 ст. 24 Градостроительного закона:

  «В случае отсутствия плана зонирования или детального плана территории, утвержденного в соответствии с требованиями настоящего Закона, передача (предоставление) земельных участков с земель государственной или коммунальной собственности в собственность или пользование физическим и юридическим лицам для градостроительных нужд запрещается».

    Обратите внимание!

   Действие настоящей нормы отсрочили (сам закон вступил в силу 12.03.2011 г., а ч. 3 его ст. 24 — 01.01.2012 г.), а затем приостанавливали (до 01.01.2015 г. — п. 61 «Заключительных положений» Градостроительного закона). Сейчас в законодательном органе страны находятся на рассмотрении законопроекты, которые снова предлагают ее приостановить на определенный срок.

  Однако на практике встречаются и немотивированные отказы, и незаконно мотивированные (безосновательные), и (чаще) банальное нарушение срока рассмотрения ходатайства. На этот случай законодатель предусмотрел дополнительный вариант защиты прав:

  «В случае если в месячный срок со дня регистрации ходатайства … соответствующий … орган местного самоуправления, передает земельные участки … коммунальной собственности в пользование в соответствии с полномочиями, определенными статьей 122 настоящего Кодекса, не предоставил разрешение на разработку документации по землеустройству или мотивированный отказ в его предоставлении, то лицо, заинтересованное в получении в пользование земельного участка с земель … коммунальной собственности, в месячный срок со дня истечения указанного срока имеет право заказать разработку документации по землеустройству без предоставления данного разрешения, о чем письменно уведомляет … соответствующий орган … орган местного самоуправления. К письменному уведомлению прилагается договор на выполнение работ по землеустройству относительно отвода земельного участка».

   Следовательно, не дождавшись разрешения, можно смело пользоваться принципом молчаливого согласия.

   Шаг третий. Разработка проекта

   Разработать проект землеустройства могут:

   — юридические лица, владеющие необходимым техническим и технологическим обеспечением и в составе которых работает по основному месту работы не менее двух сертифицированных инженеров-землеустроителей, ответственных за качество работ по землеустройству;

  — физические лица — предприниматели, которые владеют необходимым техническим и технологическим обеспечением и являются сертифицированными инженерами-землеустроителями, ответственными за качество работ по землеустройству (ст. 26 Закона о землеустройстве14).

14 Закон Украины «О землеустройстве».

   При заключении договора на разработку проекта землеустройства стоит воспользоваться типовым договором, утвержденным постановлением КМУ от 04.03.2004 г. № 26615. В то же время особое внимание рекомендуем обратить на срок выполнения работ и ответственность исполнителя за нарушение договора.

15 Данный типовой договор немного устарел, поскольку не учтены изменения в законодательстве, которые произошли с момента его утверждения. Несмотря на это, он очень качественно разработан, поэтому считаем его использование (при условии корректировки отдельных положений) целесообразным.

      Шаг четвертый. Согласование проекта

   Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 1861 ЗКУ, проект землеустройства подлежит согласованию с территориальным органом центрального органа исполнительной власти, осуществляющим реализацию государственной политики в сфере земельных отношений (в настоящее время это соответствующее подразделение Госгеокадастра Украины), и структурным подразделением районных, Киевской и Севастопольской городских государственных администраций в сфере градостроительства и архитектуры, а если город не входит в территорию определенного района, —исполнительного органа городского совета в сфере градостроительства и архитектуры.

    Разработчик подает на согласование в орган, определенный в ч. 1 ст. 1861 ЗКУ, по месту расположения земельного участка оригинал проекта землеустройства относительно отвода земельного участка, а в органы, указанные в ч.ч. 2 и 3 данной статьи, — заверенные им копии проекта.

   Соответствующий орган обязан в течение 10 рабочих дней со дня получения проекта землеустройства относительно отвода земельного участка или копии данного проекта безвозмездно предоставить или отправить заказным письмом с уведомлением разработчику свои заключения о его согласовании или об отказе в таком согласовании с обязательной ссылкой на законы и принятые в соответствии с ними нормативно-правовые акты, регулирующие отношения в соответствующей сфере. Основанием для отказа в согласовании может быть только несоответствие положений проекта требованиям законов и принятых в соответствии с ними нормативно-правовых актов, документации по землеустройству или градостроительной документации.

  В случае отказа в согласовании в соответствующем заключении должен быть предоставлен исчерпывающий перечень недочетов проекта землеустройства относительно отвода земельного участка и разумный срок для устранения данных недочетов (который по письменной просьбе разработчика проекта может быть продлен). Повторный отказ допускается, только если не были устранены недочеты, на которых акцентировалось внимание в предварительном заключении.

     Шаг пятый. Регистрация земельного участка

     Сформированный в результате разработки проекта землеустройства земельный участок должен быть зарегистрирован как объект права в государственном земельном кадастре16. Следствием данной регистрации будут:

  • присвоение земельному участку уникального кадастрового номера;
  • появление земельного участка на публичной кадастровой карте;
  • получение заказчиком выписки из государственного земельного кадастра.

16 Процедура регистрации урегулирована Законом Украины «О государственном земельном кадастре» и Порядком ведения государственного земельного кадастра, утвержденным постановлением КМУ от 17.10.2012 г. № 1051. Проведение такой регистрации обеспечивается разработчиком проекта, поэтому подробно здесь не рассматривается.

Шаг шестой. Утверждение проекта

      В течение двух недель со дня получения согласованного проекта землеустройства соответствующий совет принимает решение о его утверждении и предоставлении земельного участка в собственность или постоянное пользование (ч. 6 ст. 123 ЗКУ). Учитывая специфику деятельности местных советов (в частности, периодичность очередных пленарных заседаний), указанный срок на практике является намного длительнее.

    Шаг седьмой. Регистрация права на земельный участок

    Регистрация вещного права на земельный участок урегулирована Законом о регистрации17 и Порядком регистрации18. Она аналогична и для права собственности, и для права постоянного пользования. Единственное отличие заключается в том, что в случае возникновения права собственности собственник получит дополнительный документ — свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.

17 Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений».

18 Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный постановлением КМУ от 17.10.2013 г. № 868.

    Для регистрации государственному регистратору (непосредственно или через центр предоставления административных услуг) необходимо подать:

  • заявление;
  • выписку из государственного земельного кадастра;
  • решение соответствующего совета о предоставлении земельного участка в собственность или постоянное пользование;
  • извлечение или выписку из ЕГР (для подтверждения статуса юридического лица заявителя);
  • документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, и документ, удостоверяющий личность представителя;
  • документ, подтверждающий внесение платы за предоставление извлечения из Государственного реестра прав;
  • документ об уплате административного сбора.

   Государственная регистрация прав (предоставление отказа в ней) проводится в срок, не превышающий пяти рабочих дней (ч. 5 ст. 15 Закона о регистрации).

    По результатам регистрации заказчик получает выписку из государственного реестра прав, которое и будет подтверждать приобретенное право на землю.

  Итак, еще раз напомним о следующем: уже до конца текущего года процедура получения земельных участков под многоквартирными жилыми домами может быть уточнена вследствие утверждения Кабинетом Министров Украины порядка передачи в собственность или в постоянное пользование сособственникам многоквартирного дома земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовая территория, находящиеся в общей совместной собственности собственников квартир и нежилых помещений в доме.

Виктор КОБЫЛЯНСКИЙ,

председатель комитета аграрного и земельного права

Ассоциации адвокатов Украины